점유이전금지가처분 신청 절차는?
한 해에 우리나라에서 이뤄지는 민사 송소의 건수는 수십 만 건에 도달하고 있다고 합니다. 그 가운데서도 가장 많은 유형을 차지하는 민사소송은 부동산에 대한 명도소송으로 약 20만 건을 넘는 것으로 알려졌습니다. 이는 여러 재산권 중에서도 부동산에 대한 사용, 점유, 수익이야 말로 거주를 하던 영업을 하던 경제활동에 가장 기초가 되는 사실행위인 것입니다. 고로 해당 부동산에 대해 자신이 소유권을 가지고 있거나 다른 계약관계로 인해 정당하게 점유하고 사용, 수익할 수 있음에도 불구하고 다른 자가 이를 불법적으로 사용수익하거나 불법점유를 하고 있는 경우 부동산에 대한 명도소송을 통해 자신이 사용 수익할 수 있는 상태를 만들어야 합니다. 이는 제아무리 해당 부동산에 대한 권리를 갖고 있는 정당한 재산권자라 할지라도 법률적인 절차를 거치지 않고 임의로 타방을 퇴거시키거나 집기를 꺼내는 등의 자력구제를 법적으로 금지하고 있는 나라에서는 부동산명도소송만이 이러한 불법점유 상태를 적법하게 종결시킬 수 있는 방법입니다. 헌데 이러한 부동산 명도소송을 하기 전에 필시 시행해두어야 하는 민사적 조치가 있는데, 바로 점유이전금지가처분이 그것입니다. 이는 말을 앞뒤로 끊어보면 부동산의 점유를 이전하는 것을 금지하는 것을 가처분으로 구한다는 의미라는 것을 알 수 있습니다. 이는 부동산명도소송과 뗄 레야 뗄 수 없는 관계인데, 특히나 상가 임대차 분쟁이나 경매에 따른 임차인 퇴거소송과 매우 밀접한 관계를 가지고 있습니다. ‘가처분’이란 확정된 법원의 처분이 아니라 임시적인 지위를 정하는 처분을 말하는 것이며, 이는 본안재판에 따른 판가름을 기다려서는 실질적인 권리 실현의 이루어지지 않고, 회복할 수 없는 권리의 피해가 발생할 우려가 있는 경우 조치되게 됩니다. 예컨대 상가 임대차 계약에서 권리금 분쟁이나 임차료 연체 등으로 인해 임대인과 임차인의 분쟁이 격화되고, 정해진 임대차 계약기간이 중료가 되었음에도 임차인이 퇴거를 하지 않고 있다면 임대인은 임차인에 대한 상가 명도소송을 제기할 것입니다. 이러한 경우, 임대인은 자신의 정당한 권원을 입증할 수 있는 계약서, 상가임대차보호법 분석, 관련 판례 제시 등을 통해 자신의 청구취지를 객관적 증거에 의해 입증해야 하기 때문에 민사변호사의 체계적인 조력이 필요하겠습니다. 헌데 어렵사리 부동산명도소송에서 긍정적인 결과를 얻었다고 해서 바로 임차인이 점유하고 있는 부동산을 본인이 실질적으로 사용 수익할 수 있는 것은 아닙니다.
이러한 송사에서 긍정적인 결과를 이루어 낸 원고 측은 본인이 승소한 판결문을 갖고 강제집행을 신청해야 하며, 민사집행관들이 실질적으로 피고(임차인)의 부동산을 방문하여 강제로 시정장치를 뜯어내고 집기를 반출하는 등의 강제집행을 한 이후에야 비로소 자신의 의사대로 사용수익을 할 수가 있게 됩니다. 문제는 부동산명도소송은 일종의 채무에 대한 이행소송으로 판결의 효력이 원고인 임대인과 피고인 임차인에게만 적용될뿐 그 이외의 제3자에게는 적용되지 않습니다. 고로 이러한 점을 악용하여 피고(임차인)이 자신의 부동산에 대한 점유를 제3자에게 이전시키거나 전대차 등의 계약을 하였다면 원고(임대인)은 다시 그 사람을 피고로 하여 부동산명도소송을 제기해야 하는 이중의 소송비용 지출 및 시간 낭비의 피해를 받게 되는 것입니다. 혹여나 재차 제론한 본 송소에서 피고(임차인)이 또 다시 점유를 다른 사람에게 이전시킨다면, 애써 부동산명도소송에서 승소하여도 이는 무익한 소송에 해당하여 소송경제에도 피해를 주는 결과가 발생합니다. 그러므로 이를 청원하는 사람은 해당 소송의 청구와 함께 피고(임차인)가 본안재판 선고 전에 다른 제3자에게 점유를 이전해선 안 될 것이며, 혹시라도 점유를 이전한다 하더라도 그에 대한 효력은 없다는 임시적 법적효과를 받아둘 필요가 있는데, 이를 점유이전금지가처분이라고 하는 것입니다. 아무래도 이러한 처리는 본안재판보단 요건이 완화되어 있고 이를 기각하는 경우 향후 실질적인 강제집행이 불능이 될 수가 있기에 정확한 사유와 필요성을 적시해 청원한다면 어렵지 않게 받을 가능성이 높습니다. 비단, 이러한 가능성도 정확한 법률적 요건 충족 및 관련 서류 완비가 함께 이루어졌을 시에만 가능한 것이며, 결과적으로 부동산명도소송의 신속한 진행 및 인도 승소판결을 받는 것까지 고려해야 하는 만큼 법률대리인을 통해서 민사절차 진행을 합리적으로 진행할 수 있어야 할 것입니다. 본 처리는 부동산에 대해서 인도나 명도 청구권을 유지하기 위해서 가처분을 통해 그 목적물을 본 집행이 이루어질 때까지 그대로 유지하게 하는 것을 의미합니다.
이에 대해 더욱 더 이해하기 쉽게 설명 드려보자면, 명도소송이 추진될 예정이기에 위장한 세입자나 제3자에게 부동산을 넘기는 게 아니라, 부동산을 채권자에게 넘기라는 것이죠. 만약 주택을 ㄱ씨에게 임대를 했으나, 그는 본인의 어려운 형편을 무기로 하여 계속해서 월세를 내지 않았는데요. 이에 ㄱ씨에게 임대차계약에 관한 해지를 통보하고 주택에 관련한 점유 이전 즉 명도를 요구하게 되었다고 합니다. 허나 여전히 그가 이에 관해 무시하고 있기만 할 시에는 어떻게 해야 하는 것일까요? 이러한 케이스엔 세입자인 ㄱ씨를 대상해 건물명도 청구소송을 진척할 수 있는데요, 단지 앞서 현재 세입자가 주택을 점유하고 있기에 당해 세입자가 다른 사람에게 재차 전세를 놓는 등의 점유를 넘길 수 없게 신청을 먼저 해두어야 할 것입니다. 이에 관해서 인도나 명도 청구권을 보전하기 위해 주택의 인적, 물적 현상에 관하여 본 집행이 이뤄질 때까지 고스란히 현상유지가 되도록 하는 것을 뜻하는 것이며 명도는 인도의 한 형태로 풀이할 수 있겠습니다. 이에 대한 요건엔 어떤 것이 있을까요? 임대차계약이 해지되면서 건물명도 청구권 혹은 소유권에 의해 채무자에게 대항이 가능한 피보전권리가 우선함으로써 있어야 할 것인데요. 그리고 목적물이 본 집행이 있을 때까지 임차인이나 점유자가 현상을 잘 지속해야 하며 점유자의 명의를 바꾸어버리거나 이전해 버릴 위험에 대비해야 할 것입니다. 그러므로 가처분 형태로라도 점유이전금지가처분을 거쳐 금해두지 않을 시엔 나중의 심판에서 긍정적인 결과를 얻더라도 목적물을 명도 받지 못하는 일이 일어날 수도 있기에 앞서 대비해 두어야 하는 부분에 관해선 필히 유념하시길 바라겠습니다. 만일 경매를 거쳐 주택을 매매하였는데, 이전 주인이 주택을 점유하면서 계속적으로 집을 비워주지 않은 상황으로 집에 살고 있는 케이스라면 법률적으로 어떻게 타개해나갈 수 있을까요? 결론부터 말씀을 드려보자면, 법원에 부동산에 대한 인도명령 신청을 하고, 점유이전금지가처분 신청을 추진하면 전 소유자 혹은 점유자로부터 해당 부동산에 대해 회복이 가능하게 됩니다. 허나 인도명령을 신청하는 기한은 매각대금 지급 이후에 6달 안에 추진하는 것만이 가능하며 인도명령 신청 자체가 난해한 케이스도 있으니 참고하시길 바라겠습니다. 혹여나 당해 부동산의 점유자가 매수인에게 대항이 가능한 권원을 지니고 있다고 법률적으로 인용 되면 인도명령 신청이 불가능할 수도 있습니다.
이에 대해 한 가지 더 말씀을 드려보도록 하겠습니다. 법원에서 인도명령을 결정하는 판가름이 나기 전에 현재 점유자가 타인 즉 제3자에게 점유를 이전해 버린다면 해당 인도명령은 효력을 소실하게 되는데요. 결론적으로 매수인이 손해를 보게 되는 것이죠. 그러므로 인도명령을 신청하는 케이스엔 점유이전금지가처분을 더불어 신청해 현재 점유자가 다른 사람에게 점유를 이전해 버리는 최악의 상황에 앞서 대비해 두면 힘이 될 수 있습니다. 변호인은 다각적인 부동산 연관의 사항들에 관해 수행한 경험으로 의뢰인에게 적합한 법률적인 조력을 할 수 있도록 노력하고 있으며 여러 의뢰인들과 능동적으로 소통하고 있습니다. 부동산은 소액의 케이스로 거래되는 일이 대개 드물기에 각기의 상황이 모두 주요하다는 걸 염두에 두고 세세한 법률적인 담론을 추진하고 있습니다. 이러한 사안은 그 자체가 난잡한 것은 물론이고 관계도 얽혀 있기에 당해 사안에 대해 인식함으로써 대처할 수 있는 변호인의 체계적인 조력이 필요하게 됩니다. 고로 부동산 관련 분쟁에 얽히게 되어 법적인 대처가 필요한 상황이라고 할 시엔 본인과 유사한 사례에 대해 경험이 있는 변호사와의 대처가 도움이 된다는 것을 유념하시길 바라겠습니다. 이 뿐만 아니라, 그 외에도 다각적인 송옥 수행 경험을 기반해 의뢰인의 상황에 맞는 대처가 가능한 변호인과의 동행 시에도 도움이 될 수 있습니다. 다양하게 일어나는 부동산 분쟁 사태 법률적인 대처가 필요할 시엔 각기의 사안에 대해 면밀히 대처해줄 수 있는 변호인과 동행하여 사건을 해결하시길 권해드립니다. 건물주의 경우는 "무단전대"를 연유로 계약갱신요구권을 거절하고 권리금 회수기회를 보장하지 않더라도 손해배상청구소송을 당할 염려가 소실하게 되는데요. 이는 물론, 약정의 해지 후에도 계속해서 점유를 하고 있다면 명도소송을 거쳐 상가를 돌려받을 수 있게 됩니다. 건물주 K씨의 사례를 살펴보며 이에 대한 진행과정을 알아보도록 하겠습니다. 상가를 돌려달라는 뜻으로 제론하는 '명도소송'. 허나 이 송옥을 하기 전 거쳐야 될 과정이 있는데요.
혹시라도 세입자가 타인에게 점유를 넘김으로써 제3자가 상가건물에 있다면, 명도소송에서 긍정적인 결과를 얻었다고 해도 집행을 할 타방이 상이해지게 되어 아무 쓸모가 없게 됩니다. 그러므로 점유이전금지가처분 송소에 들어가면서 같이 신청하게 됩니다. 여기선 건물에 관해 권한이 있는 임대인을 '채권자'라고 칭하고 세입자를 '채무자'라고 칭하고 있습니다. 신청을 한 취지를 살펴보면 채무자는 점거를 풀고 채권자(임대인)에게 해당 부동산을 인도해야 하고, 채무자는 점유를 다른 사람에게 이전한다거나 명의를 바꾸어선 안 된다고 되어있습니다. 송사와 달리 가처분 신청의 경우는 비교적 간단하게 결단이 내려지게 됩니다. 1~2주 안의 결과를 받아볼 수 있으며, 신청취지를 고스란히 인정받게 되고 있지요. 결정문을 받게 될 시엔 적당한 방도로 공시를 해야 하는데요.
집행관과 함께 공시문을 당해 부동산에 붙이면서 통지를 하고, 이 결정문은 당자에게 전달하면 되는 것입니다. 단순히 신청을 함으로써 결단을 받는 것으로 마무리되는 것이 아니라 집행과정까지 추진을 해주셔야 연관된 절차가 종결되는 것입니다. 신청서 법원 접수 - 가처분 결정 - 14일 이내 집행관에게 집행 위임 4. 집행관과 함께 집행하고 있는 것이죠. K씨는 임차인 S씨와 임대차계약을 체결했는데, 임차인 S씨는 전차인 L씨에게 건물주의 동의 없이 무단으로 전대를 한 상황이었습니다. 임대차계약의 특약사항에 근거함으로써 건물주는 임차인 S씨에게 계약해지를 통보했으나, S씨는 명도를 거부했다고 합니다. K씨는 쉽게 해결되지 않을 것이라 단안을 했고, 로펌에 사건을 의뢰하게 되었습니다. 담당 로펌에선 먼저 내용증명을 통해 계약이 해지됐음을 재차 알리고, 점유이전금지가처분신청을 임차인과 전차인 모두를 대상으로 특정해 사건을 진행했습니다.
지난해 3월 경 명도 송옥을 제론하게 되었고, 9월 초반에 수원지방법원 성남지원은 본 사안에 관해 K씨에게 유리한 강제조정결정을 내리게 되었습니다. "원고(건물주)에게 피고들(임차인 S씨, L씨)은 부동산을 인도한다. 혹시라도 피고들(임차인)이 퇴거 및 인도하지 않을 시엔 원고(건물주)에게 2018년 O월 O일부터 이행완료일까지 월 5백만 원의 비율로 계산한 금전을 지불하라." 송소의 결과를 받고, 임차인이 자발적으로 상가를 비운 상태에서 원상복구를 하기로 해 강제집행의 수속까지 들어가진 않았던 사태가 존재했습니다. 만일 판결을 받고도 임차인이 나가지 않을 시엔 강제집행으로 돌려받아야 할 것이며, 밀린 월세가 있을 시엔 자산을 가압류하거나 채권추심을 통해 받을 수 있게 됩니다. 점유를 이전하는 것을 금지하는 당해 가처분 신청의 경우는 명도소송 전에 하는 임시처분 신청인데 혼자 추진을 하다보면 청구부분 등 세세한 점을 신경쓰지 못해 추후에 도리어 타격이 야기될 수도 있습니다. 초엽부터 변호인의 세세한 조언에 따라 계획을 세움으로써 명도를 추진해야 상가임대차보호법이 개정된 지금 순간에도 큰 손해 없이 긍정적으로 상가건물을 돌려받을 수 있게 됩니다.