민사 변호사의 도움으로 대처
아무리 생각해 보아도 요사이에 모두들 경제적으로 난해하다보니 전과 비교해 보았을 때 ‘민사 변호사’ 법령적 담론 건수가 급증한 사안이 있습니다. 바로 ‘상가임대차계약해지’ 입니다. 코로나 정황으로 광막한 피해를 입은 업계 중 하나가 외식업이라고 합니다. 한국외식산업연구원의 공표에 따라 외식과 관련된 사업을 하는 사업체의 구십오 퍼센트 이상에서의 고객감소율이 육십오점 팔 퍼센트에 달하는데요. 그것에 따라 입점 상가의 임대료를 내는 것이 어려워져 받치며 뻗대다가 폐점을 가결하는 분들도 많다고 합니다. 그런데 사실 그런 폐업 과정도 쉬운 것이 아닙니다. 애당초에 건물을 자기 것으로 가지고 있는 소유주인 임대인과 그 관계에서 약속서로 공약을 했던 임대 시기가 생존했기 때문입니다. 대부분의 분들이 천재지변에 가까운 COVID-19 사태를 예견하지 못했기에 계약 당시 임대차 계약해지에 대한 국소를 꼼꼼히 검사하지 못한 경우가 많습니다. 그렇다면 상가 임대차 계약기간이 남아 있음에도 불구하고 상가임대차 계약을 해지하고자 할 경우, 어떻게 법적 절차를 진행할 수 있을지 민사 변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.
먼저 보편적이라면 임대차 약정의 약조 시기가 만료됨과 동시에 임대차가 종료됩니다. 이 때는 기어이 임대차를 해약할 나위 없이 다른 힘을 빌리지 아니하고 저절로 움직이거나 작용하는 것으로 임대차가 마무리되는 것인데요. 금일 ‘민사 변호사’와 같이 들여다볼 임대차계약 해지는 언약이 자동적으로 파기되는 것이 아니라 추가적인 절차가 필요합니다. 일단 민사 변호사는 광막하게 2개의 사정으로 구분지어서 설명할 수 있다고 하죠. 첫 번째 경우는 바로 계약 시 임대차 contract의 시기가 약정되어 있던 경위입니다. 일반적으로 2년을 단위로 임대차 계약이 결성되어지는데요. 해당 마당에는 계약서상 어떻게 임대차 계약 말소에 관한 규정이 설정되어있는지가 중요합니다. 만약 계약서에 “부득이한 사유로 인하여 임차인이 계약해지를 통보할 경우, 그 통보한 날로부터 1개월 후에 계약이 해지된 것으로 본다” 와 같은 해지관련 규정이 있다면, 그 부득이한 사유를 증명한 후 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
해당 케이스에는 다른 분쟁 없이 임대차 약정을 계약 당사자 한쪽의 의사 표시에 의하여 계약에 기본으로 한 법령적 사이를 없애버릴 수 있습니다. 허나 임대차 계약이 성립되었음을 증명하기 위해 적는 기록상에 이와 같은 규정이 없어도 계약해지가 가능한 경우가 있는데요. 바로 임차인이 도산 판결을 받은 과정이죠. 이 경우 임대인 혹은 파산관재인은 언제든지 임대차계약의 파약을 통보할 수 있는데요. 본 경우, 계속해서 임대차 계약을 이어갈 경우 임차인이 임대료를 완전하게 지급할 실현성이 적으며, 그로 인하여 임대인에게 치명적인 경제적 피해를 선사할 수 있기에 민법 제636조에 이것과 동등한 조문이 규정되어 있는 것입니다. 그런데 특이하게 계약을 할 시에 임대차기간을 약정하지 않는 경우도 있습니다. 이때도 물론 임대차 계약을 해지할 수 있는데요. 다만 몇 가지 사유가 있음이 인정되어야 합니다. 일단 임차인의 입장에서 불리한 상황이 발생할 경우, 법적으로 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있죠. 첫 번째로 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우입니다. 보존행위란 쉽게 말하면 건물 등에 생긴 하자를 보수하는 행위입니다. 손님을 상대로 영업을 하는 상가에서 임대인이 일방적으로 장기적으로 하자보수를 진행하는 경우 상가 임차인으로서는 사업 경영에 치명적인 차질이 발생할 가능성이 높습니다. 이에 민법 제625조에서는 이러한 경우 임차인이 임대차계약을 해지하는 것이 가능하다고 규정하고 있습니다.
다음 지경은 상가 건조물의 국부에 없어지는 등 까닭이 발발한 상황인데요. 사실, 상가 건물에 결점이 발생했다고 다짜고짜 임대차계약을 해지할 수 있는 것은 아니며, 그 하자 발생에 임차인의 직분이 없어야 함은 물론 파손 국부를 배제한 나머지 공간으로도 영업이 불가능할 형편에만 임대차계약이 깨어질 수 있는데요. 이와 비교하여 상가임대차계약에서 임대인이 임대차계약을 캔슬할 수 있는 때를 분간하도록 하겠습니다. 첫 번째 케이스는 바로 임차인이 임대인의 동조 없이 상대에게 임대차 계약에서 빌려 쓰는 사람이 그 물건을 사용하고 이익을 얻을 수 있는 권리를 양여나 빌려주는 관점인데요. 전대는 빌린 것을 다른 사람에게 또 다시 빌려주는 것을 의미합니다. 쉽게 말하면 임차인이 마음대로 타인에게 임차 공간을 재임대하는 경우입니다.
이러한 문제의 예시를 살펴보자면 외인들이 무수하게 내방하는 고장에서 건물 임차인들이 건물 임대인으로부터 차용한 위치를 에어비앤비 거처로 돈을 받고 자기의 물건을 남에게 다시 빌려주어 이익 비즈니스를 행하는 선례들인데요. 기량, 명동이나 홍대 등 일부 지역에서 임대인이 임차인에게 집세를 놓은 거각을 국부 임차인들이 건물주의 승인 없이 에어비앤비 숙소로 써먹어 영업의 쓰임새로 이용하였으며 그로 인하여 건물에 하자나 손상이 발생함은 물론, 소음이나 관광하러 다니는 사람을 대상으로 꾀어 들이는 등의 사건에 의거하여 주변 주민들의 민원이 계속된다고 하는데요.
이러한 안건이라면 임대인은 민법 제629조제2항에 의해서 임대차 약정 해약을 할 수 있죠. 이와 같은 규정은 상가임대차계약에도 또한 표준으로 삼아 적용하는데요. 즉, 상가임차인이 상가 건조물을 계약이나 당해 상가 조물의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용·수익하지 않은 것에는 상가 임대인이 수의로 임대차 계약 해지를 할 수 있게 된다는 의미입니다.
